普縉集團:本港樓市仍受限 料下半年走勢平穩



香港 - Media OutReach - 2023年6月30日 - 本地華資測量師行普縉集團發表《2023年第二季香港地產市場分析》報告,認為儘管中港通關後,本地住宅市場出現回穩跡象,但本港樓市仍受制於辣招未撤、按息及置業成本高企、金融市場氣氛等多項因素影響,相信部份買家仍然會持觀望態度,相信下半年樓市表現平穩,同時預期本年度賣地收入目標或不容易達成。

報告指出,今年首季住宅物業市場於中港通關後出現回穩跡象,整體樓價反彈約 5.3%。多個大型發展商於本年首季加快推售旗下住宅項目,改善市場氣氛,令住宅買賣合約數目由2022年第四季的約8,400宗大幅增加67 %至約14,000宗水平。不過,踏入第二季未能延續首季的強勢,2023年5 月一手及二手住宅樓宇買賣合約數字分別為1,000宗及3,003宗,比3月份下跌約44%及38%,根據最新差估署資料,5月份整體樓價亦比3月份輕微下跌約0.4%。

新盤需時消化 油旺重建、鐵路項目值注視

儘管住宅市道平淡,各大發展商繼續積極推售旗下新盤項目,現時較受市場注目的新盤項目伙數達3,339伙。中、長期的供應量充裕,估計部份發展商會調較公司策略方針,有機會加重收租物業以平衡公司業務發展。長遠而言在維持公司經常性收益外宜部署較長線的投資機會。鐵路沿線的物業尤以物業管理及商場租金收益以維持經常性收入。

值得留意的是,港府近期提出多項措施,包括:藉著「轉移地積比」概念,以促進油麻地及旺角區(「油旺區」)重建。報告指,油旺區有不少具有地區特色的商業步行街,亦極具可重建規模及發展潛力。若類似的先導計劃逐漸成形或成功,預料將會有更清晰的政策目標可複製到其他位置優越、交通方便及可塑性高的市區,以整合不同的街區發展,實現加快市區重建、活化和改造。

此外,多個主要新發展區和車站未來將有新增公私營房屋供應及日後大規模入伙,以及商業(包括零售)、公共及社區設施的服務和配套,大大提升新界北部及多區的生活質素和宜居度。加上近年政府及各界倡議及推廣健康生活和活力社區的模式,預期在未來規劃及新建項目會注入動態設計元素,將環境建設融入活力,成為賣點及新趨勢。

新舊商廈供過於求 租售價料持續受壓

寫字樓物業市場方面,報告指出,近年寫字樓市場持續出現供過於求的情況,根據差餉物業估價署資料,2022年和今年商廈樓面預計落成量分別約為378萬平方呎及287萬平方呎,處於近十年來的最高水平,其中甲級寫字樓樓面佔大多數,2022 年和今年預計落成量分別約為322萬平方呎及270萬平方呎。使用量方面,市場於2022年錄得輕微正吸納量約21萬平方呎,惟空置率及空置量則分別上升至約14.4%及2,000萬平方呎,創下自1998 年以來的最高水平,相信租金及售價皆受較高落成量及空置率影響造成壓力。

部份公司於後疫情時代仍維持部份員工在家工作安排,或由核心商業區轉至租金較低的商貿區也會對各主要寫字樓區的需求有所調整。隨著本港經濟恢復增長及政府積極推出吸引外來人才政策和家族辦公室等措施,企業在本港擴充業務的速度可望加快,對改善寫字樓市場氣氛起積極作用。

現時港島區核心商業地帶甲級寫字樓租金介乎於每平方米800至1,600元,視乎物業質素而定,投資回報率約為2.5%。報告又預期,傳統金融商業區及成功轉型的新商貿區於近年陸續落成後供應量會頗多,連同核心商業區已有的空置率,相信需要多年吸納消化,租金及回報皆將受壓。

樓市仍受制於多項因素 料買家短期維持觀望

本港2022/23年度賣地收入大幅減少,有流標及成交價遠遜預期的紀錄,相信來季買家出價合理、「貼地」,估算精準。本年度賣地收入的目標估計不容易達成。香港經濟的「三頭馬車」(出口、消費和投資開支)與樓市息息相關,須密切留意。

從數字分析來看,本港經濟尚算平穩。疫情期間衍生的新生活和工作模式(新常態)會否持續,加上新科技包括A.I.人工智能等發展迅速,對社會經濟進程充滿挑戰。疫情復常亟需政府在各項政策及措施主動出擊,為就業、消費及各行業帶來正面支持。毗鄰都市的進步速度和競爭力更是不容忽視。

本港樓市仍受制於多項因素:辣招未撤、按息及置業成本高企、金融市場氣氛及近期人民幣匯率走勢等都影響買家入市意欲。部份買家會持觀望態度,先租後買。住宅樓價方面,某些地區的保值或抗跌力較強。外地及內地僱員、師生等來港就業和學習等,及新增的吸引人才的「高才通」計劃等利好住宅租務市場,有新近落成商場配套及鐵路站上蓋的物業最受歡迎。

下載完整分析報告。



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