亞洲REITs市場更具韌性 中國C-REITs市場快速擴容



戴德梁行發佈2022《亞洲房地產投資信託基金(REITs)研究報告》

香港 - Media OutReach - 2023年6月15日 - 享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行連續七年發佈《亞洲房地產投資信託基金(REITs)研究報告》。本期報告除了涵蓋2022年亞洲REITs市場最新動態及持有內地物業分析、中國公募REITs市場產品概況,還重點分析了ESG實踐、保障性租賃住房REITs以及消費型基礎設施REITs等三大熱點話題。

全球REITs市場受挫,亞洲REITs市場具有較高韌性

受全球加息政策影響,2022年亞洲REITs市場規模縮減。截至2022年底,亞洲市場活躍REITs產品共計220隻,總市值為2,638億美元。隨全球能源、糧食價格快速上漲,資本市場融資成本走高,在此背景下,全球REITs市場2022年總回報指數為-24.4%;北美市場為-24.8%;歐洲市場為-40.5%。相較而言,亞洲REITs市場仍保有較高的活力和韌性,2022年總回報指數和股價方面表現均優於北美和歐洲市場。由於2022年間疫情的餘波仍在,寫字樓、零售等業態依舊面臨挑戰;工業/物流等新經濟領域,以及醫療設施、公寓住宿等需求穩定的民生領域則受到市場的更多關注。

中國內地基礎設施公募REITs市場快速擴容

截至2023年5月底,內地公募REITs市場已上市產品共計27隻,市場市值為858億元人民幣。整體市場形成了以底層資產為產業園區、倉儲物流、工業廠房、保障性租賃住房、清潔能源、高速公路和生態環保七大類型的發展態勢,受到市場的追捧。隨內地REITs產品發行常態化,2023年中國內地在市值規模上躋身亞洲前四大REITs市場。另外,內地REITs市場即將迎來第28和29隻產品。

ESG將成為推動REITs市場高品質可持續發展新動力

ESG資訊披露帶來的透明度提升,將有助於各方瞭解REITs的基金治理、投資人權益保護、健康安全管理、碳足跡和氣候變化風險應對措施等更多ESG議題,可促使利益相關方以更多維度重新審視REITs的業務開展,並將ESG因素考量和最佳實踐納入其運營和投資決策。因此,ESG報告可與現有的合規披露和財務報表形成資訊互補,預計未來將成為推動REITs市場高品質可持續發展的新動力。整體來看,ESG 資訊披露準則 / 披露標準的完善是最為基礎的發展基石,且對各方利益相關者而言都具有重要價值。

保障性租賃住房REITs促進國租賃住房市場的健康發展

2022年,中國公募REITs市場迎來了首批四隻保障性租賃住房REITs的成功發行。受到發行試點、規模以及投資環境等多方面因素影響,其詢價溢價率高於同為產權類型的產業園區及倉儲物流REITs產品,體現出投資人對首批保租房REITs資產的高度關注與廣泛認可。戴德梁行估價及顧問服務部高級董事、資產證券化業務負責人楊枝表示,首批保障性租賃住房公募REITs的成功上市打開了一道嶄新的門,為中國保障性租賃住房實現「投、融、管、退」閉環提供了資金保障,也為資本市場參與保障性租賃住房建設與投資提供了新的渠道。

未來,隨著保租房的高速發展,輕重資產結合的合作模式或將成為保租房社區盈利可持續的商業模式,為大型租賃社區的全生命週期管理開拓了新思路。戴德梁行北京公司負責人、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示,依託中國龐大的底層資產存量與國家解決新市民青年人住房困難的決心,保租房REITs能夠推動中國租賃住房市場的健康發展,幫助中國在促進解決大城市住房問題、實現人民住有所居的道路上取得更大的成功。

消費型基礎設施REITs啟航,助力REITs市場多元化發展

從海外經驗來看,消費型基礎設施是成熟REITs市場的重要底層資產。戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示,隨著中國公募 REITs試點範圍拓展到消費型基礎設施領域,REITs市場將更多元化,同時也能促進消費,拉動內需。

以凱德中國信託(CLCT)為例,其自2006年上市以來收購多個零售物業,零售資產組合的出租率長期穩定在較高水準,資產組合整體經營穩定。縱觀CLCT近年的發展經歷,凱德結合對中國經濟週期、消費需求轉變的理解,在零售資產組合的增長性、風險性中尋求平衡。消費型基礎設施的資產運營管理具有高度專業性,資產組合收益表現與管理機構經驗能力互相成就,將對REITs的原始權益人、基金管理人、運營管理機構提出更高的要求。

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關於戴德梁行
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