普縉集團 李雋傑:啟德商住地皮估值約140億港元



香港 - Media OutReach - 2022年12月15日 - 九龍啟德第 2A 區 4 號地盤、5(B) 號地盤及 10 號地盤商住用地(新九龍內地段第 6649 號)將於明天截標,普縉助理總監 (估值及諮詢) 李雋傑表示,地皮位處宋王臺港鐵站上蓋,位置理想,項目亦將設地下商店街並連接宋皇臺港鐵站。地皮於2020年曾以商業用地形式推售,但因各投標金額未達政府底價而流標,及後成功獲批改劃成住宅用地後是次再重新推售,預料每方呎樓面地價約為9,800港元,地皮總值約140億港元。

地皮面積約214,408平方呎,地盤地面部分分成左中右三部分,指定作非工業(不包括倉庫、酒店及加油站)用途,建築物地庫樓層(除了地下街部分外)指定作非工業(不包括私人住宅、倉庫、酒店及加油站)用途;撇除地庫樓層,項目最低三層以上樓層指定作私人住宅用途。地盤的最高樓面面積達1,417,963 平方呎,其中非工業(不包括私人住宅、倉庫、酒店、政府配置及加油站)用途不可多於296,473 平方呎,而私人住宅用途的最高樓面面積則不可多於1,121,490平方呎,地盤左中右三部分各另設針對不同用途的樓面面積限制。

此外,買方須負責興建多項政府配置,當中包括兩所安老院舍暨日間護理單位(淨作業樓面面積各不少於20,592及963平方呎)、家長/親屬資源中心(淨作業樓面面積不少於1,827平方呎)和留宿幼兒中心(淨作業樓面面積不少於8,767平方呎)及相關的停泊車設施。值得留意,以上相關面積在計算總建築面積時將可獲豁免。是次賣地章程內設住宅單位限呎條款(實用面積不少於280呎),同時並沒有針對項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制,發展商應參考其他相關政府部門針對以上方面的有關規限。項目非工業(不包括住宅、倉庫、酒店、政府地方及加油站)用途部份不可拆售,而項目發展期止於2029年9月30日。

賣地章程另訂明買方須在地盤右方修建一處公眾休憩用地及地盤內鋪設多段24 小時開放的公眾通道。同時,買方亦須負責興建一段一層地下購物街,並在地盤五處指定位置預留地方並負責修築接駁口以連接地下街、宋皇臺站及毗鄰發展項目等。另外,發展商須就發展項目提交噪音及排污影響的評估報告。

李雋傑表示,地皮位於港鐵站上蓋,項目的地下商店街亦設有多個出入口連接毗鄰發展項目,地理位置除了為住宅部分加分外,相關連帶人流相信可提升商舖價值,但考慮到地皮投資金額大,預計是次主要吸引大型發展商、或以合組財團形式入標以分散投資風險。

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